投资中心丨楼市政策大调整，房价是涨是跌？

8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布最新通知：调整优化住房信贷政策，其中，首套住房商贷最低首付款不低于20%，二套住房商贷最低首付款不低于30%。

加上住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局三部门于2023年8月18日联合印发的《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，三部门推动落实购买首套住房贷款“认房不用认贷”政策。

本次政策的连续出台，一系列组合拳可谓是在原本沉寂的房地产市场激起了一片讨论。对于本次中央政策的出台，中央有何深意？对于百姓而言，直接的话就是，房价是涨是跌？

首付比例的下降

关于8月31日的通知，主要有以下3个方面：

1、对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。

一直以来在全国都是实施的“首套房首付最低30%、二套房首付最低40%”房贷政策，甚至有个别城市还会提高首付的比例。对此，按照通知的意见来说，是为了更好的满足“刚性需求和改善住房需求”，实施了降低首付的政策，能显著降低购房者的购房门槛。

2、首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。

按照政策的说法，虽然首套房利率政策不变，但已有部分城市在执行的是在此基础上下调的政策，其房贷利率为3.85%甚至更低，比如福州的首套房贷利率已调至3.7%左右。

网上的一则新闻：据都市快报，新杭州人小陈在2021年9月买了一套萧山市北的二手房，首套利率6.1%。如果按照下限计算，利率将降至4.2%。以200万商业贷款，20年本额等息还款为例，调整后，小陈的月供将从14042元降至12331元，每个月少了1711元，总利息少了41万元。

3、中国人民银行、金融监管总局各派出机构按照因城施策原则，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地调控要求，自主确定各城市首套和二套住房商贷最低首付款比例和利率下限；各大银行业金融机构应据此首付比例和利率下限，合理确定每笔贷款的具体首付款比例和利率水平。

意味着，全国统一调整住房贷款首付比例，“限购”即将消失不再区分，因此将在全国快速实施。

当前的楼市行情仍处于下行期

2023年以来，楼市一直处于下行期及低迷期，恒大以及碧桂园暴雷新闻才出现不久。本年度楼市的多个指标均呈现下跌态势。

根据国家统计局有关数据显示，今年1月-7月，全国房地产开发投资67717亿元，同比下降8.5%；其中，住宅投资51485亿元，下降7.6%。今年楼市成交量价也出现下滑，1月-7月，商品房销售面积66563万平方米，同比下降6.5%。

万科董事会主席郁亮在8月31日万科2023年中期业绩推介会上表示，以新开工数来看，2021年新开工数下降11%，2022年新开工量下降40%，今年上半年继续下降约25%。如果以2020年作为基数，新开工数已经整体下降约60%，回到了2006年的水平。

房价是涨是跌？

为了防范市场冲击和经济风险，同时支持刚性和改善性住房需求，可采取调整优化措施。降低存量房贷利率可以减轻购房者的利息负担，对于刺激消费、推动房地产市场复苏会有积极作用。

本次政策发布时间正是8月31日，对于房地产行业的传统“金九银十”来说，可谓是救命稻草，从整体来看，将有助于促进房地产市场交易。

但我们需要正视的事实确实，经过疫情三年，经济大环境的下行已是不言而喻的。房价的上涨或下跌，与经济有着非常密切的关系。经济利好时，百姓的生活水平和消费能力足够支撑房价的上涨；但经济下滑时，百姓的生活水平和消费能力不足以支撑房价时，房价的下跌也是必然的。因此，中央本次政策的出台，对于房价的影响，归根到底是要解决经济大环境的问题，只有充分改变经济大环境，促进经济欣欣向荣的发展，才是稳住房价甚至是上涨的核心。

因此，投资中心对于房价的涨跌，有待观察。

投资中心

2023年9月1日